法拍抵押房产得先税后证，抵押优先权不及于交易税费
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“法拍房”税务处理
3.抵押给银行的企业房产司法拍卖后办理过户手续是否征收土地增值税，如需缴纳，由谁承担？
本案值得注意的看点有：
1、被告对案外人房屋及土地拍卖过户中应缴纳的税费进行核算征收是法律规定的行为，并不因原告对被告享有债权而受影响，法律没有规定被告在作出征税的行政行为时应当优先考虑债权人的债权受偿率。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第13条规定“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外”。
2、抵押优先权不及于抵押地产的本次交易税费，如果没有税务机关出具的完税凭证，则房屋地产交易行为无法完成。
《税收征管法》第45条规定“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。“
《江西省税收保障条例》第十七条规定：“不动产登记机关在办理土地、房屋、林权等不动产登记时，对不能提供税务机关依据法律、法规规定出具的完税凭证、减免税证明或者被查封不动产解封决定的，不得办理不动产登记手续。”
第二十三条规定：“人民法院拍卖、变卖被执行人财产时，应当协助税务机关依法征缴税款；在进行破产清算时，人民法院发现未结清税款的，应当通知税务机关参加清算。”
《城市房地产抵押管理办法》第四十七条第一款规定：“处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额交还抵押人。
3、旧房土增计算时，纳税人无法提供购房发票，或者评估报告不被认可，税务机关有核定权。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第二款之规定“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。”
“法拍房”税务处理
3.抵押给银行的企业房产司法拍卖后办理过户手续是否征收土地增值税，如需缴纳，由谁承担？
上诉人(原审原告)苏州璞信一号投资中心（有限合伙）。
被上诉人(原审被告)庐山市税务局第二分局。
被上诉人（原审被告）庐山市税务局。
上诉人苏州璞信一号投资中心（有限合伙）因诉被上诉人庐山市税务局第二分局、庐山市税务局税务行政征收及行政复议一案，不服湖口县人民法院（2020）赣0429行初39号行政判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，原告作为案外人九江伍州线缆有限公司的债权人，经法院判决进入执行程序，法院依法拍卖了案外人名下的工业用房及用地。2019年6月13日，庐山市法院向第二被告发出协助执行通知书，要求第二被告协助将案外人过户中依法应承担的税费明细以书面形式提交法院。经第一被告核算应缴税费合计1838487.95元，其中按8%核定征收土地增值税1083455.15元。2019年7月9日，庐山市法院作出（2017）赣0483执573号《执行财产分配方案》，“一、原告受偿总金额为6379809元（含诉讼费、保全费、评估费）……十一、应支付拍卖资产过户过程中九江伍州线缆有限公司应承担的税费及罚款合计1839487.95元”。原告因第一被告核算土地增值税行为直接影响到原告债权的受偿率，从而申请行政复议，第二被告于2019年10月22日决定受理。2019年12月11日，第二被告向单位负责人提出行政复议延期申请并得到批准。2020年1月13日，第二被告作出庐税复决字（2020）第1号《税务行政复议决定书》，决定维持第一被告对九江伍州线缆有限公司房屋拍卖实行核定征收土地增值税1083455.15元的具体行政行为。
另查明，第一被告为第二被告的派出机构。
原审认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十三条规定“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外”。本案中，被告对案外人房屋及土地拍卖过户中应缴纳的税费进行核算征收是法律规定的行为，并不因原告对被告享有债权而受影响，法律没有规定被告在作出征税的行政行为时应当优先考虑债权人的债权受偿率。另，原告以第一被告的行政行为损害债权实现为由而提起本案诉讼的第二项诉讼请求，不属于行政诉讼的受理范围，本院不予处理。第二被告在原告申请行政复议申请后，依法受理、申请延长办理期限、作出复议决定，符合法律规定，未超过法定期限。《税务行政复议规则》第十七条规定：“对税务所（分局）、各级税务局的稽查局的具体行政行为不服的，向其所属税务局申请行政复议”。因此，第二被告作为复议机关，主体适格。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，作出判决如下：驳回原告苏州璞信一号投资中心（有限合伙）的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告苏州璞信一号投资中心（有限合伙）负担。
宣判后，上诉不服，向本院提起上诉称，
1、上诉人是行政行为的相关人，是直接利害关系人。
上诉人是九江伍州线缆有限公司的债权人，债权本息合计为22793467元，债权抵押物为九江伍州线缆有限公司拥有的工业土地和厂房。抵押物于2019年4月29日司法拍卖成功，拍得价款14220348元，不足以清偿全部债务。庐山市税务局第二税务分局对伍州线缆公司的征税行政行为直接影响上诉人债权的受偿率。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十三条规定“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外”一审法院据此驳回我方诉讼请求。根据《税收征管法》第四十五条规定“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”上诉人债权属于“有担保债权”，属于“税务部门在作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外”情形，一审法院据此驳回我方诉讼请求金不符合法律规定。
2、根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第二款之规定“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。”即对于转让旧房及建筑物核定征收的条件是：既没有评估价格，又不能提供购房发票。而上述交易申请人提供的土地使用权出让金财政收据、评估报告、转让环节的相关税费等土地增值税扣除项目依据合法有效，符合财税字[1995]48号文件的相关规定。
根据财税字[1995]48号第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题的规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。”上述抵押物的成交价明确，收入可计量，纳税人提供的土地使用权出让金财政收据、评估报告、转让环节的相关税费等土地增值税计算依据合法有效，理应按财税字[1995]48号文件的相关规定计算缴税。
3、应当按财税字【1995】48号文件的相关规定计算缴纳土地增值税的证据材料包括：
（1）九江正捷房地产评估有限公司出具的《评估报告》；
（2）由庐山市人民法院委托九江正捷房地产评估有限公司进行评估的《司法技术委托书》；
（3）证明拍卖土地取得成本的《江西省国有土地使用权有偿使用收入专用收据》、《国有土地使用权出让合同（2011第70号）》、《国有土地使用权出让合同（2011第15号）》。
4、税款扣缴入库前，上诉人向庐山市税务局第二税务分局提供了查账征收的依据资料（评估报告、土地出让合同、专用收据等）。庐山市税务局第二税务分局将上诉人提供的依据资料转交到了庐山市税务局。被上诉人也对该征税事项多次召开会议。被上诉人实际是作出具体行政行为的主体。
5、被上诉人在成本资料充分，并完全符合财税字【1995】48号文件相关规定的情况下，依然以纳税人没有主动联系税务部门，也未进行申辩为由，强行采用加大纳税人负担的计税方法，违反了税法规定，违反了减税降费、减轻纳税人负担的政策精神。
7、九江伍州线缆有限公司在缴纳上述税款时点，也并非“非正常户”，并缴纳了未按期申报纳税的1000元罚款。
综上，上诉人认为，被上诉人上述行政行为严重违法且存在重大过错，给上诉人造成了经济损失。为此，上诉人请求1、穗撤销江西省湖口县人民法院（2020）赣0429行初39号行政判决书；2、依法撤销被告作出的庐税复决字（2020）第1号税务行政复议决定书；3、判令庐山市税务局第二税务分局撤销对九江伍州线缆有限公司拍卖资产核定征收土地增值税的计税方式，改按财税字【1995】48号文件的相关规定计算应缴纳的土地增值税；4、依法确认庐山市税务局行政复议程序违法；5、本案全部诉讼费由两被告承担。
被上诉人庐山市税务局第二分局、庐山市税务局辩称，1、向庐山市法院出具税费明细表的行为属于司法协助行为，而不是针对上诉人的具体行政行为。2、上诉人是民事案件的利害关系人，并非行政管理相对人或利害关系人。3、根据税收优先原则，法律没有规定税务机关在作出征税行为时应优先考虑上诉人的债权受偿率，上诉人对最高院适用行政诉讼法解释第13条的除外情形理解有误。4、税务机关采取合并征收具有事实和法律依据。（1）上诉人提交的评估报告不是《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四项规定的关于房屋的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，税务机关不应确认其为《土地增值税暂行条例实施细则》所要求的评估报告，故应视为无评估报告。（2）相关应税单位及上诉人并未提供购房发票。鉴于此，依据《税收征管法》第三十五条税务机关实行核定征收于法有据。
本案双方当事人在举证期限内向一审法院提交的证据材料随卷宗移送本院，经本院审查核实，可以作为本案认定事实的依据。
二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，《江西省税收保障条例》第十七条规定：“不动产登记机关在办理土地、房屋、林权等不动产登记时，对不能提供税务机关依据法律、法规规定出具的完税凭证、减免税证明或者被查封不动产解封决定的，不得办理不动产登记手续。”第二十三条规定：“人民法院拍卖、变卖被执行人财产时，应当协助税务机关依法征缴税款；在进行破产清算时，人民法院发现未结清税款的，应当通知税务机关参加清算。”根据上述规定，如果没有税务机关出具的完税凭证，则房屋地产交易行为无法完成。本案中，案外人九江伍州线缆有限公司因无力偿还债务，在法院执行程序中其抵押的工业用房及用地地产依法拍卖，拍卖款共计14220348元。被上诉人庐山市税务局第二分局在庐山市法院向其发出协助执行通知书后，核算本次房屋地产交易行为应缴税费合计1838487.95元，否则该房屋地产交易无法完成。源《城市房地产抵押管理办法》第四十七条第一款规定：“处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额交还抵押人。”根据上述规定，案外人九江伍州线缆有限公司的抵押房屋土地拍卖款应依法支付处分抵押房地产的费用和扣除抵押房地产应缴纳的税款后才能偿还抵押权人的债权本息。庐山市税务局第二分局依法向九江伍州线缆有限公司征收相关交易税费的税务征收行为符合相关规定。庐山市法院依据上述规定协助庐山市税务局第二分局扣划税款后，剩余金额才能用于偿还债权人的债权本息及其他费用。上诉人的抵押优先权不及于抵押地产的本次交易税费，庐山市税务局第二分局的征税行为并未侵犯上诉人的合法权益。《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第二项规定：“行政复议申请符合下列规定的，应当予以受理：……（二）申请人与具体行政行为有利害关系；……”上诉人与庐山市税务局第二分局的被诉征税行为无行政法上的利害关系，不属于庐山市税务局行政复议受理范围。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百三十六条第七款规定：“原行政行为不符合复议或者诉讼受案范围等受理条件，复议机关作出维持决定的，人民法院应当裁定一并驳回对原行政行为和复议决定的起诉”。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖口县人民法院（2020）赣0429行初39号行政判决；
二、驳回苏州璞信一号投资中心（有限合伙）的起诉。
一、二审案件受理费100元退回苏州璞信一号投资中心（有限合伙）。
本判决为终审判决。
审判长 刘波
审判员 张伟
审判员 商宏
来源：财税评论
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